DSR과 스트레스 DSR 3단계 — 내 대출 한도가 줄어드는 이유
DSR 계산 방법과 은행 40%·2금융권 50% 규제, 2025년 7월 시행된 스트레스 DSR 3단계와 10·15 대책 이후 가산금리, 연소득별 대출 한도 변화를 정리했습니다.
요즘 주택담보대출 한도를 정하는 가장 큰 기준은 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. 집값이 아무리 높아도 소득에 비해 갚을 돈이 많으면 대출이 나오지 않습니다.
DSR은 이렇게 계산한다
여기서 "모든 대출"에는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론까지 들어갑니다. 대출 종류별로 원리금을 계산하는 방식이 정해져 있습니다.
| 대출 종류 | DSR에 넣는 1년 원리금 |
|---|---|
| 주택담보대출 | 실제 상환 방식대로 계산한 1년 원리금 |
| 신용대출, 마이너스통장 | 만기와 상관없이 5년 동안 나눠 갚는다고 보고 계산 (마이너스통장은 한도 전액 기준) |
| 전세자금대출 | 원칙적으로 제외 (수도권·규제지역 1주택자는 이자분 반영) |
총대출이 1억원을 넘으면 은행은 DSR 40%, 저축은행·보험사 같은 2금융권은 50%를 넘게 빌려줄 수 없습니다.
스트레스 DSR이란
스트레스 DSR은 대출을 받은 뒤 금리가 오를 수 있다는 점을 미리 반영하는 제도입니다. DSR을 계산할 때만 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 원리금을 크게 잡습니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니고, 한도만 줄어듭니다.
2024년 2월 1단계, 9월 2단계를 거쳐 2025년 7월 1일부터 3단계가 시행되고 있습니다.
| 대출 | 가산금리 (변동금리 기준) |
|---|---|
| 수도권·규제지역 주택담보대출 | 3%p |
| 지방 주택담보대출 (2026년 말까지 완화) | 0.75%p |
| 신용대출 (1억원 초과분 차주) | 1.5%p |
수도권·규제지역 주담대 가산금리는 원래 1.5%p였지만, 2025년 10·15 대책으로 10월 16일부터 하한이 3.0%p로 올랐습니다. 금리가 만기까지 고정된 대출은 가산금리가 없고, 5년 고정 후 변동하는 혼합형이나 5년마다 금리가 바뀌는 주기형은 고정 기간이 길수록 일부만 더합니다.
연소득별 최대 주담대
다른 대출이 없고 금리 4%, 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정했습니다.
| 연소득 | 수도권 변동 | 지방 변동 | 고정금리 |
|---|---|---|---|
| 4,000만원 | 20,000만원 | 25,500만원 | 27,900만원 |
| 5,000만원 | 25,000만원 | 31,900만원 | 34,900만원 |
| 6,000만원 | 30,000만원 | 38,300만원 | 41,800만원 |
| 8,000만원 | 40,000만원 | 51,100만원 | 55,800만원 |
| 10,000만원 | 50,100만원 | 63,900만원 | 69,800만원 |
연소득 6천만원이면 고정금리로는 4억 이상 빌릴 수 있지만, 수도권 변동금리로는 3억원 정도로 줄어듭니다. 같은 사람이 같은 은행에 가도 금리 유형만으로 1억 넘게 차이가 납니다.
한도를 늘리는 현실적인 방법
- 고정금리·주기형 상품 비교: 가산금리가 작게 붙어 한도가 늘어납니다. 금리 자체는 변동보다 조금 높을 수 있으니 총이자도 함께 보세요.
- 대출 기간 늘리기: 30년보다 40년이 1년 원리금이 작아 DSR이 낮아집니다. 다만 총이자는 늘어납니다.
- 다른 대출 정리: 신용대출 5천만원은 5년 상환으로 계산돼 1년에 약 1,100만원 이상이 DSR에 들어갑니다. 쓰지 않는 마이너스통장은 한도 전액이 잡히니 줄이거나 해지하세요.
- 소득 증빙 챙기기: 상여금, 부부 합산(공동 차주) 등 인정받을 수 있는 소득을 빠짐없이 넣습니다.
내 조건은 DSR 계산기에서, LTV까지 함께 따진 최종 한도는 주택담보대출 한도 계산기에서 확인할 수 있습니다.
이 글은 2026-10-08 기준 법령과 고시를 바탕으로 작성했습니다. 제도는 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 관계 기관에 꼭 확인하세요.