고정금리 vs 변동금리 vs 혼합형·주기형 — 주담대 금리 유형 고르는 법
변동금리, 고정금리, 혼합형, 주기형 주택담보대출의 구조와 장단점, 스트레스 DSR에서 금리 유형에 따라 한도가 달라지는 이유를 정리했습니다.
주택담보대출을 비교하다 보면 같은 은행에서도 금리 유형이 네 가지쯤 나옵니다. 지금 금리만 보고 고르기 쉽지만, 30년 동안 갚는 대출이라 앞으로 금리가 어떻게 바뀌는지에 따라 총이자가 크게 달라집니다.
네 가지 금리 유형
| 유형 | 금리가 바뀌는 방식 | 특징 |
|---|---|---|
| 변동금리 | 6개월이나 12개월마다 기준금리(COFIX 등)에 맞춰 바뀜 | 금리가 내려가면 바로 혜택, 오르면 바로 부담 |
| 혼합형 | 처음 5년 등 일정 기간 고정, 이후 변동 | 초기 몇 년의 상환액을 예측할 수 있음 |
| 주기형 | 5년 등 정해진 주기마다 그 시점 금리로 다시 고정 | 변동보다 덜 출렁이고, 고정보다 유연 |
| 고정금리 | 만기까지 처음 금리 그대로 | 금리 상승 위험이 없음, 상품이 드묾 |
변동금리는 무엇을 따라 움직이나
변동금리 대출 금리는 기준금리 + 가산금리 − 우대금리로 정해집니다. 여기서 기준금리는 한국은행 기준금리가 아니라 은행이 대출 기준으로 삼는 지표금리입니다. 주택담보대출은 은행연합회가 매달 15일 무렵 발표하는 COFIX(자금조달비용지수)를 많이 씁니다. 한국은행 기준금리가 바뀌면 예금 금리를 거쳐 COFIX가 따라 움직이고, 몇 달 뒤 내 대출 금리에 반영됩니다.
한국은행 기준금리는 2026년 7월과 8월 두 차례 올라 현재 연 3%입니다. 금리가 오르는 시기에는 변동금리 대출자의 부담이 순차적으로 커집니다.
금리가 1%p 오르면
3억원, 30년 원리금균등 대출 기준으로 금리가 4%에서 5%로 오르면 월 상환액은 약 143만원에서 161만원으로 18만원가량 늘어납니다. 1년이면 200만원이 넘습니다. 변동금리를 선택한다면 이 정도 인상을 감당할 수 있는지 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.
DSR 한도도 금리 유형에 따라 다르다
스트레스 DSR은 금리 변동 위험이 큰 대출일수록 가산금리를 많이 붙여 한도를 줄입니다. 수도권·규제지역 주택담보대출이라면 변동금리는 3%p를 더해 계산하지만, 만기까지 고정금리는 가산금리가 없습니다. 혼합형과 주기형은 고정 기간이 길수록 가산금리를 적게 반영합니다. 그래서 한도가 부족할 때 주기형이나 혼합형으로 바꾸면 대출 가능 금액이 늘어나기도 합니다. 자세한 수치는 DSR 가이드를 참고하세요.
고르는 기준
- 오래 보유하고 상환액이 일정해야 한다면: 주기형이나 혼합형. 몇 년 단위로 예측 가능하고 DSR에도 유리합니다.
- 몇 년 안에 갚거나 갈아탈 계획이라면: 변동금리. 중도상환수수료가 없어지는 3년 뒤 상황을 보고 대환할 수 있습니다.
- 금리 차이가 크지 않다면: 고정 기간이 긴 쪽이 마음 편한 선택입니다.
각 금리로 월 상환액과 총이자가 얼마나 다른지는 대출이자 계산기에 금리만 바꿔 넣어 비교해 보세요.
이 글은 2026-10-08 기준 법령과 고시를 바탕으로 작성했습니다. 제도는 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 관계 기관에 꼭 확인하세요.